Las azoteas de los edificios urbanos suelen ser un elemento común en muchas comunidades de vecinos, aunque existen muchas dudas sobre quién debe hacer las reparaciones y demás temas legales. En ocasiones se usan de jardín o se alquilan, ¿quieres saber más? Consulta este manual.
¿Qué es una azotea?
La azotea es literalmente la parte superior de un edificio cuando es plana. Aparte de servir de cerramiento superior, se asemeja a una terraza y se puede andar. En la mayoría de las ocasiones, tienen un acceso para todos los habitantes del bloque, aunque también hay casos en que es de uso privado de un propietario, que suele formar parte de la comunidad de vecinos. Se puede habilitar para varios usos: asomarse, tomar el sol, tender la ropa, instalar la antena, acondicionar un helipuerto, instalar un jardín, etc.
¿Es un elemento común de la comunidad de vecinos?
Esta terraza que suele coronar la última planta es un elemento común de la comunidad de propietarios, según el art. 396 del Código Civil, aunque sea de uso privado de un solo propietario, aunque la propiedad de la misma no se podrá atribuir a una sola persona, ya que existen elementos en el ámbito de la propiedad horizontal que no pierden su naturaleza de común, como es el caso de la tela asfáltica situada en el forjado del edificio. Es conveniente consultar título constitutivo dela propiedad horizontal qué naturaleza legal figura.
¿Quién paga las obras de reparación?
La azotea es un elemento común de la comunidad de vecinos según la ley de Propiedad Horizontal. No obstante, si tiene el uso privado de un solo propietario, habrá que conocer el origen o la causa del desperfecto para saber quién deberá correr con los gastos. Si los daños se producen por el propio paso del tiempo que degrada el material, por la influencia de los agentes meteorológicos o por ser un defecto constructivo, el coste de su reparación corresponderá a la comunidad de vecinos, según consta en el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la jurisprudencia.
La comunidad puede recurrir al seguro comunitario y ver si las filtraciones de agua u otro vicio oculto del edificio que aparezca no cumple con los de garantías de construcción de un edificio que establece la ley. Si los daños los ha causado un tercero, como por ejemplo, una empresa que ha ido a realizar obras en un piso del bloque, dicha compañía será la responsable de costear las reformas.
¿Qué obligaciones tiene el propietario que disfruta de su uso exclusivo?
Si la azotea se ha reservado para uso exclusivo de un solo propietario este debe pagar los gastos de mantenimiento como la limpieza, la conservación del pavimento y la conservación frente al deterioro diario causado por el uso. Si se produce algún daño causado por culpa de este propietario, él será el encargado de abonar lo necesario para repararlo.
¿Puedo instalar libremente un huerto o solárium de uso privado?
Siendo parte de la comunidad de propietarios, se está autorizado a usar una de los elementos comunes del edificio Para solicitar el uso de esta zona común para instalar un huerto o solárium, según LPH, guardando el respeto al resto de la comunidad y sus estatutos. Si se tiene interés en instalar un jardín o un huerto para uso particular, habrá que solicitarlo a la comunidad para que se incluya en la orden del día de la Junta de Propietarios y ésta deberá aprobarlo por mayoría y más tarde cambiarse ante notario en el Registro de la Propiedad. Si no se consigue se puede recurrir a los tribunales.
¿Cómo puedo intentar que se construya una piscina en la azotea?
Primero, habrá que asegurarse si la azotea está preparada para aguantar el peso y los sistemas que conlleva la instalación de una piscina, algo que se deberá consultar previamente con un arquitecto, muy recomendable que sea el propio que se encargó de la construcción del edificio. Una vez que comprobemos que sería factible, habrá que consultar el tema en la Junta de Propietarios, tanto si el propietario quiere construir una para su uso privado –la pagaría él-, como se construyera para uso comunitario –que la pagarían todos-.
Si se aprueba con la mayoría necesaria, en última instancia habría que consultar a las autoridades municipales, normalmente al Ayuntamiento, que tendrá que conceder la licencia de este tipo de obras, si se ajusta a la normativa urbanística. Si la autorización para construirla es denegada o no se construye de acuerdo con la normativa, el Ayuntamiento podrá demolerla y aplicar las sanciones económicas correspondientes en estos casos.
¿Se puede poner en alquiler una azotea?
Poner en alquiler de azotea para la instalación de publicidad o de antenas móviles por ejemplo, se distinguen dos casos:
- Si no hace falta realizar obras que modifique su estructura original, por ejemplo, una instalación desmontable, según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, se necesita el voto favorable de de las 3/5 partes de la Junta de Propietarios, que además representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
- Si se necesitan reformas que alteren la estructura original de esta zona común del edificio afectando a su título constitutivo, según la LPH, hará falta el voto unánime de la comunidad de propietarios.
¿Cómo se declara el alquiler de la azotea?
El alquiler de elementos comunes se considera una actividad empresarial de cara a Hacienda. Por tanto, habrá que liquidar el IVA de los ingresos trimestrales por el alquiler de azotea. Estos beneficios habrá que declararlos en Atribución de Rentas con el NIF de la comunidad, inscribiendo el importe y retención que por coeficiente de la comunidad en la casilla de Renta Imputada.
¿Cuándo pueden expropiar la azotea?
Según el artículo 29 de la nueva Ley de Telecomunicaciones de 9 de mayo, publicada al día siguiente en el BOE, las operadoras de telefonía, expropiar espacios las azoteas de los edificios para colocar antenas sin necesidad de una autorización de las comunidades de vecinos o los ayuntamientos, solo con el permiso del Ministerio de Industria, por ser “una servidumbre especial de paso”, entrando en conflicto con la invasión de la propiedad privada u otros espacios privativos.
El colectivo de asociaciones vecinales estatal también denuncia que estas empresas podrán construir sin necesidad de licencia de obras ni estudios previos que analicen el impacto ambiental y atentando contra la Ley General de Salud Pública.
