¿No paras de oír hablar del ‘banco malo’? La verdad es que a pesar del constante protagonismo que tiene esta entidad en los medios y en el futuro del país, muchas personas no saben exactamente para qué sirve ni qué consecuencias tendrá su creación. En este manual te desvelamos las dudas.
¿Qué es el ‘banco malo’?
Es una sociedad pública o semipública, denominada oficialmente Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), que absorberá los activos tóxicos de difícil salida relacionados con el sector inmobiliario que la banca tiene en su poder, comprándoselos a un precio conveniente y gestionando su futura en venta. El tiempo estimado que se ha fijado para esta tarea es de 15 años, tras los cuales se liquidará esta entidad estatal.
¿Cuál es su función y para qué sirve?
La función del ‘banco malo’ es comprar los activos ‘invendibles’ relacionados con el sector inmobiliario de los bancos para sanear sus balances y conseguir que éstos ya vuelvan a ganar la confianza de los organismos financieros internacionales y sean aptos para obtener financiación en el mercado interbancario exterior y así, puedan volver a prestar a familias y empresas. Una vez traspasados estos activos, las entidades recibirán bonos de la Sareb, los cuales contarán con la garantía del Tesoro del Estado y servirán para captar liquidez en las subasta del Banco Central Europeo.
Por otra parte, el ‘banco malo’ tendrá que comercializar cada tipo de activo según sus circunstancias particulares y público objetivo a precios superiores a los que se compraron. Los inversores que estén interesados en obtener rentabilidad de los activos a largo plazo les convendrá llevar cabo promociones, mientras que los ‘fondos buitre’ buscarán piso terminados que tengan una salida más rápida en el mercado.
¿Qué tipo de activos inmobiliarios se incluirán en la Sareb?
Los activos de la banca procedentes del sector inmobiliario que se traspasarán a la Sareb serán aquellos que se consideran tóxicos, es decir, los que tienen un valor escrito en los balances de la entidad, pero que en la realidad su valor es mucho más bajo o casi nulo.
No obstante, dentro de estos activos habrá una condición: cumplir un umbral de valor mínimo para garantizar la rentabilidad de esta sociedad. Dentro de estos activos tóxicos solo se aceptarán aquellos que tengan un valor superior neto contable a los 100.000 euros y crédito promotor por encima de los 250.000 euros por prestatario.
¿A qué precio comprará la Sareb los activos tóxicos a la banca?
En un principio, la Sareb comprará los activos tóxicos a las entidades a un precio situado entre el valor contable menos las provisiones que les obliguen a depositar los Reales Decretos de saneamiento financiero de las tres reformas financieras. No obstante, esta valoración también dependerá en función del tipo de activo, de sus características y su situación geográfica.
A partir del análisis de Oliver Wyman, el Banco de España determinará el descuento respecto a su valor en libros. Según la consultora, las casas nuevas sufrirían un descuento de entre el 31% y el 63%, en función de la provincia en la que se encuentren; las promociones en curso sufrirían una rebaja de entre el 40% y el 75% y los suelos de entre el 58% y el 88%. Se estima que el valor total del traspaso de los activos oscilará entre los 100.000 y 200.000 millones de euros.
¿Cómo se financiará el ‘banco malo’ para comprar estos activos?
El Estado pasará a controlar entre el 40% y el 50% del capital del ‘banco malo’, a través de la inyección dinero público que se canalizará a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). Este dinero provendrá de parte del rescate financiero que prestará la Unión Europa a España, que será de aproximadamente de unos 25.000 millones de euros.
El Ejecutivo pretende que el 55% restante de la sociedad esté controlada por inversión privada de forma que su endeudamiento no compute como deuda pública. El Gobierno está presionando para que los principales accionistas sean los bancos sanos del país (Santander, BBVA y CaixaBank Sabadell y posiblemente Kutxabank), fondos soberanos, fondos de titulización, private equity, las aseguradoras y otros inversores institucionales.
¿Se podrá ser accionista del ‘banco malo’?
El accionariado de la Sareb solo estará al alcance de las entidades de crédito, las aseguradoras y los fondos de inversión. Los inversores particulares no podrán ser accionistas del ‘banco malo’.
¿Quién venderá los activos del ‘banco malo’?
Los expertos se inclinan a pensar que serán las entidades financieras que ya los tienen y sus redes inmobiliarias que ya se están haciendo cargo de estos activos y de las personas de las diferentes áreas inmobiliarias de los bancos intervenidos que ya conocen mejor al deudor y a estos inmuebles. De esta forma, se asegura una mayor rapidez y conocimiento en el traspaso y, sobre todo, no se perderá tiempo innecesario en su comercialización.
¿Venderá el ‘banco malo’ sus pisos a precios muy bajos?
Aunque el ‘banco malo’ compre los activos de la banca a precios con grandes descuentos esto no significa que se vendan a estos mismos niveles. Si el planteamiento de la gestión de la cartera inmobiliaria está previsto para 15 años, no se espera que la Sareb quiera liquidar de forma urgente estos activos. En un principio, está previsto que éstos se sitúen en la misma línea de precios que los que presenta el resto de las entidades financieras más activas. Los precios de oferta bajarán, pero los precios de transacción sufrirán pocas bajadas.
En el caso de que el Estado se vea forzado a vender sus activos con urgencia, es posible que se vean obligados a reducir su valor de forma considerable, por lo que podría afectar aquellos mercados localizados en la zona de referencia. De tratarse de una venta ordenada, no debería influir en los precios más allá de las propias condiciones de mercado.
¿Acabará el ‘banco malo’ con el stock de viviendas?
La banca está acelerando efectuar sus ventas antes de que entre en funcionamiento el ‘banco malo’ en el mes de diciembre de 2012. El valor de traspaso de los inmuebles a la Sareb tendrá un notable ajuste adicional sobre su valor original, lo que les originará serias pérdidas en sus balances. Por eso, por el anuncio del fin de la desgravación fiscal por la compra de vivienda y por la subida del IVA a partir de 2013, además de por los descuentos del precio medio de la vivienda que se están registrando, se está reactivando la compraventa de pisos en el mercado.
¿Quién será el presidente del ‘banco malo’?
La dirección de esta entidad estatal aún está por confirmar. La firma de selección de personal Spencer Stuart será la encargada de elegir al presidente de la Sareb. El candidato requerido debe tener una probada experiencia en el sector inmobiliario, en reestructuraciones de deuda y en gestión de riesgo para dar salida al crédito promotor que pasará a este nuevo organismo. Algunos de los nombres que más se escuchan para este puesto son excargos directivos de alto rango del Banco Santander, La Caixa o del BBVA, como el ahora presidente de Metrovacesa, Vitalino Nafría.
¿Cuánto le costará al contribuyente?
El ‘banco malo’ tiene que comprar los activos tóxicos de los bancos a un precio entre el valor anotado en libros y su valor real de mercado. Si el Estado compra estos pisos a un precio más alto de su verdadero coste, luego tardaría muchos años en recuperar la inversión y puede que perdiera capital a no poder venderlos al mismo precio. Si por el contrario los compra a precios muy bajos, los bancos nacionalizados tendrían que aportar nuevas provisiones para equilibrar sus balances y necesitarían una nueva inyección de capital, que acabaría cubriéndose con dinero del contribuyente.
¿Cuándo comenzará a funcionar?
El ‘banco malo’ comenzará a funcionar a principios de diciembre, no obstante, teniendo en cuenta otras experiencias similares en otros países, es probable que esté realmente operativo unos meses después.
¿Podré comprar un piso al ‘banco malo’?
Por el momento, se descarta que Hacienda abra un portal inmobiliario con un listado de todos los activos inmobiliarios en su poder. Aunque su objetivo es venderlos, aún no se sabe muy bien cómo se llevará a cabo. Los expertos creen que se dará salida a los mismos a través de las redes inmobiliarias que ya se están haciendo cargo de estos activos.
