El suelo es la base de la vivienda. Su valor está muy influido por el precio medio de los pisos ya que es la variable menos estática y más susceptible de rebajarse. Los derechos y obligaciones de los propietarios están reflejados en la Ley de Suelo. ¿Estás informado sobre el tema? Si la respuesta es no, consulta este manual.
¿Dónde se puede consultar el precio del suelo?
El Ministerio de Fomento publica periódicamente una estadística de los precios medios del metro cuadrado en España. Ésta se realiza a través de los datos facilitados por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, aunque solo se trata de una media orientativa. A nivel nacional por comunidades autónomas y municipios los precios pueden variar mucho de unas zonas a otras. Para saber el precio de un terreno, puedes encargar un informe de valoración a cualquier empresa de tasación o bien consultarlo en la delegación de Hacienda. También es posible pedirle a la Administración Tributaria, un informe de valoración vinculante sobre una determinada finca o propiedad.
¿Cómo puedo calcular el valor de un terreno?
El valor de terreno sin edificar se calcula según su tamaño, su localización y sobre todo, sabiendo a qué precio está el metro cuadrado de los terrenos esa ubicación. Aunque realmente, habrá que tener en cuenta a qué precio se han cerrado transacciones recientes de suelo de la misma zona. Por ello, habrá que hacer un estudio de precios de mercado o contactar con algún promotor o agente inmobiliario local que entienda sobre este mercado en concreto.
El valor de un terreno no es fácil de conocer una vez la casa construida. Para saber su valor, hay que tener en cuenta también los metros cuadrados y su localización, pero no será suficiente. Para calcularlo, se puede partir del valor final de la casa o promoción de viviendas, esto es, de su valor actual en el mercado. Si a éste se le restan los costes y gastos de edificación de la propiedad, el margen de beneficio del promotor, tendremos por eliminación, el valor del suelo.
Para poner un ejemplo práctico, tomamos el precio medio de la vivienda usada según el informe de pisos.com de septiembre de 2003 de venta nacional: 1.744 €/m². En 120 m²/construidos, contando las zonas comunes, hay 90 m²/útiles. Por tanto, teóricamente el precio de la vivienda sería de 209.280 €. Haciendo un cálculo aproximado, de los honorarios de los técnicos y licencias por metro cuadrado construido, llegaremos fácilmente a los 1.200 €/m² construido, que multiplicándolo por 120 m² salen 144.000 €. Si a los 209.280 €, le quitamos la anterior cantidad, nos quedan 65.280 € para el solar.
¿Cómo le afecta al valor del suelo la bajada del precio de la vivienda?
Cuando el precio de la vivienda baja, el del suelo lo hace casi el doble. Esto se debe a que los costes y gastos de construcción de una vivienda no suelen variar mucho y no se ven afectados por las bajadas y subidas de precios de venta de la vivienda. Los materiales y la mano de obra prácticamente casi no se rebajan de precio. Por otro lado, el margen de beneficio del promotor tampoco suele variar mucho, ya que si al constructor no se le asegura un beneficio determinado al edificar seguramente no invertirá su dinero en eso y lo hará en otra empresa que le reporte mayores y más seguros beneficios. Con estos dos factores prácticamente invariables, el único que se puede rebajar es el precio de compraventa del suelo, que será el que deba ajustarse al valor de mercado.
¿Qué normativa en España el suelo?
La Ley del Suelo estatal es la normativa que regula los derechos y obligaciones de los dueños de los terrenos. Ésta contiene un régimen urbanístico supone el contenido esencial del Derecho urbanístico, que determina los derechos de construcción y el valor del suelo.
¿De qué depende la clasificación de un suelo?
Los suelos se clasifican por sus características y los usos a los que se les vaya a destinar: vivienda residencial, complejo industrial, actividad rural, etc.. Asimismo, también influye el nivel de intensidad, es decir, las medidas de altura y extensión de las construcciones que se permite construir en la zona. También hay otras determinaciones para clasificar el suelo como la tipología de vivienda que se pueda construir: como edificación colectiva en manzana cerrada, unifamiliar aislada, unifamiliar pareada, etc.. A partir de esta primera ordenación, los terrenos pueden reclasificarse, esto es, cambiar la clasificación o o recalificarse al modificar y revisar el instrumento de planeamiento.
¿En qué tipo de suelos no se puede construir?
Si se califica un terreno como urbano es porque se localiza dentro de un casco urbano de un municipio y por supuesto, es edificable. Además, el ayuntamiento deberá prestar los servicios básicos de alcantarillado, iluminación de las calles, correo, instalación eléctrica servicio de basuras, etc.
Cuando un terreno es calificado como rural-rústico, en estos casos no se podrá levantar ninguna construcción. Solo se puede destinar a fines agrícolas o ganaderos. En tal caso, solo se podrán iniciar edificios e inmuebles destinados a realizar mejor este tipo de actividades, como pozos, graneros, establos, etc. en ningún caso hacerse un chalet. La ventaja que tienen es que suelen ser más baratos. La desventaja es que la administración local no está obligada a proporcionar los servicios básicos. En algunas ocasiones, algunos suelos rurales-rústicos se categorizan como urbanizables, esto es, que se pueden someter a actuaciones de transformación, algo que dependerá de las competencias autonómicas. Los suelos protegidos por motivos de interés público como riqueza natural, ecológica y paisajística, y zonas de riesgo, no son aptos para construir.
¿Quién se encarga de clasificar el suelo?
Los técnicos municipales de los ayuntamientos de cada comunidad autónoma aplican y clasifican los distintos suelos según la Ley de Suelo 8/2007 según su derecho sobre las competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio.
¿Qué es un estudio del suelo?
El estudio del suelo es el estudio geotécnico previo del terreno antes de comenzar una construcción. De hecho, es la primera fase del proyecto. En él se presenta un análisis de sus características que determinarán si es apto para sustentar el edificio de una cierta altura que se quiere construir. Este análisis será el resultado de varias pruebas y ensayos realizados por el arquitecto y los arquitectos técnicos sobre el terreno para comprobar que la estabilidad que pueda obtener sea apropiada. Su precio suele tendrá un coste de alrededor de 1.000 euros.
¿Cómo se puede obtener una licencia para construir en un terreno de mi propiedad?
Primero, se ha averiguar si el terreno tienen las características adecuadas para que se pueda construir. Para ello, hay que recurrir a la normativa urbanística del municipio o al técnico municipal del ayuntamiento, que indicará qué tipología de vivienda se puede edificar según el terreno (casas bajas, bloques, chalets con parcela, etc.).
No obstante, para obtener una licencia de obras primero hay que tener un proyecto básico de ejecución de una casa viable y eficiente. Por eso, tendrás que contratar un arquitecto que se encargue de elaborarlo. Una vez éste esté terminado se debe presentar al ayuntamiento, que lo tendrá que analizar y valorar respecto a la normativa que tengan vigente en la localidad y decidir si conceden la licencia de obras. Si se concede finalmente el solicitante tendrá que pagar una tasa y un impuesto, que suele rondar un valor medio de un 3% sobre el presupuesto de ejecución material (PEM).
Para habitarla finalmente, una vez terminada la edificación de la obra se debe presentar un certificado de fin de obra del arquitecto y del aparejador al técnico del ayuntamiento para que realice una inspección de la vivienda y si está conforme con la normativa conceda finalmente la licencia de primera ocupación.
