El público extranjero es un importante mercado para el sector inmobiliario español. En épocas en que la demanda nacional está deprimida es cuando más importancia cobran, al ser los compradores con mayor capacidad adquisitiva e interés. ¿Quieres saber todos los trucos para poder venderles mejor tu vivienda? Consulta este manual.
¿Cómo es el perfil del extranjero más común que compra vivienda en España?
Los británicos y los alemanes siempre han sido el cliente histórico por excelencia en lo que concierne al mercado inmobiliario español, sobre todo, en lugares de veraneo como la Costa del Sol, Dorada, Blanca, Brava o Mallorca. No obstante, en los últimos años están surgiendo un nuevo público: los rusos, los chinos o los norteafricanos como potentes nuevos clientes que están comprando cada vez más y adquiriendo más importancia. En muchas ocasiones, suelen ser familias con poder adquisitivo alto o jubilados que buscan un buen clima, comprar barato y vivir en una nación con precios bajos como España.
¿Qué tipo de vivienda buscan?
Según muchos agentes inmobiliarios, el comprador anglosajón, alemán o escandinavo va buscando una casa en la costa por fines turísticos. El prototipo de piso más demandado es un inmueble con dos dormitorios, dos baños, orientado al sur o al sur oeste y con buenas vistas al mar, por un precio de entre 150.000 y 200.000 euros.
Por su parte, al cliente chino les gustan las casas de al menos 100 metros cuadrados, con tres habitaciones o más y la suelen preferir en zonas céntricas y cerca de las tiendas, almacenes o restaurantes donde trabajan.
El ruso, por su lado, quiere las casas grandes de nueva construcción con paredes y suelos de hormigón y sin cerramientos y con buenos acabados. No les importa tanto que sea 1ª línea de playa, sino que el área tenga servicios, buena comunicación, transportes y zonas donde haya más personas de su propio país.
Los latinoamericanos suelen ser compradores interesados en pisos de primera residencia. Han hecho negocios propios o trabajan por cuenta ajena y quieren aprovechar para realizar una inversión en un país vinculado a sus raíces. Les interesan viviendas de gran de calidad, normalmente ubicadas en las grandes ciudades y no suelen necesitar financiación.
Por último, los norteafricanos, principalmente, marroquíes y argelinos, suelen ser familias con poder adquisitivo alto o jubilados que buscan un buen clima.
¿Son los extranjeros compradores de viviendas de lujo?
El comprador de viviendas de lujo se caracteriza por ser extranjero. Un 80% de los compradores actuales proceden de EE.UU., México, Venezuela, Colombia, Escandinavia, Alemania, Rusia, Países Bajos u Oriente Medio. Las casas junto al mar son las más demandadas, pero también es importante que tengan buena localización, privacidad, seguridad y unas buenas conexiones de transporte. Las grandes casas de segunda mano en las mejores zonas de las grandes capitales españolas: Madrid, Barcelona y Valencia también son otro producto inmobiliario muy demandado. Los principales puntos de interés de estos inversores siguen siendo Ibiza, Mallorca, Marbella, Sotogrande o Barcelona.
¿Cómo puedo hacer que mi vivienda en venta llegue a este público?
La presencia de estos pisos en portales inmobiliarios, en los puntos de venta habituales (franquicias, redes sociales, CRS, etc.), en la prensa escrita y en la digital o la pertenencia a organizaciones inmobiliarias internacionales son los principales canales para hacer que la vivienda en venta llegue a estos clientes. No obstante, otro buen método es dejar que se encargue de comercializarla una agencia inmobiliaria especializada directamente en los potenciales compradores de las diferentes nacionalidades.
¿Qué puede hacer un agente inmobiliario para agilizar la venta de un piso a un extranjero?
Si se ha realizado la búsqueda de vivienda y se tiene claro el inmueble que se va a comprar, un agente de la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, puede redactar un contrato de arras o señal que servirá para agilizar la tramitación del Número de Identificación de Extranjeros (NIE), un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial necesario para que un extranjero adquiera un piso en España. Es posible solicitar el NIE personalmente o través de algún representante con autorización ante las delegaciones y subdelegaciones de Gobierno. También en las oficinas de extranjería. Desde el extranjero también es posible tramitar este documento.
¿Qué impuestos tienen que pagar?
Todos los impuestos y gastos asociados a la compra de la vivienda deben pagarse en España: IVA en caso de vivienda nueva o ITP en caso de segunda mano, así como los gastos de tasación, notaría, gestoría y registro. Igualmente, impuestos como el IBI o la tasa de basuras, derivados de la compra de ese inmueble.
A éstos, se les deberá añadir el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades no residentes, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se entenderá que una persona tiene su residencia habitual en territorio español cuando permanezca en España más de 183 días durante el año natural. En tal caso, se tributa por IRPF, no por IRNR. El tipo general del IRNR es del 24%.
¿Tienen alguna ventaja fiscal?
La última Ley de Emprendedores permitirá obtener el permiso de residencia por la compra de una vivienda. No obstante, esta casa deberá costar más de 500.000 euros, un precio que no se sitúa precisamente en el coste medio de las viviendas compradas en España.
¿Cuáles son las principales trabas legales?
Los trámites legales y el idioma son los mayores obstáculos que se presentan. El permiso de residencia obliga a muchos ciudadanos extranjeros a renovar el visado de turista cada 90 días y esto siempre es algo que dificulta las operaciones. Ir con un abogado de su propio país para que le explique todos los trámites legales necesarios evitará malentendidos.
¿Si venden el piso perderán estos extranjeros el permiso de residencia?
Actualmente, cuando se quiere renovar un permiso de residencia, sea cual sean su tipología, se debe acudir a la oficina de extranjería que corresponda dentro de los 60 días naturales previos a la caducidad del permiso vigente, y hasta un máximo de 90 tras la expiración del mismo. En este sentido, es importante que el Gobierno defina de qué tipo de permiso de residencia se trata. Un permiso de residencia temporal permite estar en España entre 90 días y 5 años. La primera concesión es de un año y se puede renovar. En términos generales, sin entrar en excepciones, tras cinco años de residencia temporal continuada es posible solicitar la de carácter permanente.
¿Podría venderle mi casa a un ‘fondo buitre’?
Numerosos fondos de inversión internacionales están ahora adquiriendo casas embargadas o hipotecas dudosas en España a precios bajos para obtener una futura rentabilidad al revenderlos en un futuro. En la mayoría de las ocasiones suelen comprar paquetes de inmuebles a la cartera de viviendas de los bancos o de las administraciones institucionales a bajo precio.
