Si quieres saber en qué consiste la función del notario en la compraventa de una vivienda o la cancelación de la hipoteca, cuánto les tienes qué pagar y cómo te pueden asesorar, consulta este manual.
¿Qué función tienen los notarios en la compraventa de una vivienda?
El notario es un experto en Derecho que se encarga de dar fe la compraventa de la vivienda de acuerdo con la legalidad vigente y garantizar una seguridad jurídica para que más tarde se pueda concretar una hipoteca, ya que la Ley Hipotecaria exige que se configure sobre un bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Elevar este documento a escritura pública, entregar una copia a los intervinientes y archivar el documento original en su protocolo.
Por lo tanto, sus funciones específicas son las siguientes:
- Redactar la escritura de compraventa del inmueble, para acreditar a quién pertenece y a quién pertenecerá. Para identificar al comprador y vendedor de esta operación, el notario solicita al Registro de la Propiedad una nota informativa donde conste quién es el propietario en el momento de la transmisión y si está o no libre de cargas. También pide a la comunidad de propietarios un certificado que el vendedor ha pagado todas sus cuotas comunitarias, además de acreditar el número de referencia catastral del piso.
- También es el encargado de hacer una correcta transmisión de la herencia de un piso según conste en el testamento de una persona fallecida.
- Asesorar, informar y resolver las dudas del comprador y del vendedor de la compraventa de la vivienda de las cláusulas que se incluyen en la escritura y en el contrato. Éste leerá las escrituras todas las veces que sean necesarias antes de firmar el contrato. El comprador podrá interrumpirle todas las veces que crea conveniente y pedir aclaraciones y explicaciones sobre los diferentes puntos, o denunciar falta de datos u omisiones. El notario está para ayudar al comprador no al vendedor.
¿Es obligatorio que intervenga un notario en esta operación?
Oficialmente, no es obligatoria la presencia de un notario en la transmisión de un inmueble de un propietario a otro y hacerlo sin él es perfectamente legal y válido mientras esté bien redactado el contrato de compraventa. No obstante, es muy poco común que se realice esta transacción sin una escritura pública. Solo sería obligatorio si la parte vendedora o la compradora lo exige según se especifica en el Código Civil.
Por otra parte, también sería obligatorio si el comprador quiere pedir una hipoteca al banco, ya que la Ley Hipotecaria establece que solo se pueda configurar un préstamo sobre un piso inscrito en el Registro de Propiedad, y en éste acoge documentos notariales, judiciales o administrativos y nunca los contratos privados.
¿Qué documentos tengo que presentar ante notario en una compraventa?
El vendedor de la casa tiene que presentar:
- El título de propiedad o la escritura de la compraventa, que tiene cuando en su día adquirió la casa, básicamente para acreditar que es él mismo es el propietario actual de la vivienda.
- El Documento Nacional de Identidad (DNI) o en su ausencia el pasaporte.
- Una Nota Simple, que se solicita en el Registro de Propiedad, y que aparte de acreditar que es el propietario, también refleja si existen algún tipo de carga, embargo, una hipoteca en vigor, etc.
- El último recibo del IBI, donde consta la referencia catastral.
- Certificado a la comunidad de propietarios que garantice que no hay ninguna deuda comunitaria y que se han efectuado todos los pagos.
- Los contratos de servicios y suministros y los últimos recibos del pago de la luz, gas, agua y demás suministros.
- El plano de la vivienda y la memoria de calidades, información sobre instalaciones, normas de comunidad, actas comunitarias de interés, teléfonos del personal al servicio de la comunidad…
- Condiciones de la compraventa: con precio, formas de pago, cantidades aplazadas, si tiene cargas (y si se cancelan por parte del vendedor o las asume el comprador) y quién paga los gastos de la compraventa.
- Las garantías y certificados de los electrodomésticos que tenga la casa.
El comprador por su parte, tendrá que presentar ante notario:
- El Documento Nacional de Identidad (DNI) o en su ausencia el pasaporte.
- El contrato de arras o señal, donde se refleja la cantidad entregada previamente a la compra definitiva, la forma de pago, y el precio de la vivienda.
¿Cuáles son sus tarifas y precios?
Sus honorarios son los mismos para los mismos servicios, ya que están fijados el Gobierno por Real Decreto y no se pueden modificar. En el caso de la compraventa de una vivienda existe una escala establecida, que varía según el coste del piso, así como de la hipoteca constituida. Normalmente, la escritura de una compraventa de un piso es más barata que la escritura de una hipoteca. Por ejemplo la intervención de un notario en la compraventa de una vivienda de 120.000 euros tendrá un coste de unos 390 euros y la constitución de una hipoteca de 120.000 euros costará al usuario unos 560 euros.
No obstante, aparte de este arancel, es decir, el coste fijo que el notario puede cobrar por cada operación, la factura en sí puede incluir diversos conceptos que pueden aumentar el coste total de sus servicios. Hay que saber que algunos de estos conceptos cobrados durante el ‘boom’, como la información registral (24 €), un fax de comunicación al registro (30 €), un certificado de cargas (24 €), una diligencia de catastro (18 €), la obtención de certificaciones bancarias (60 €) o la búsqueda de antecedentes (60 €)… la mayoría de ellos ideas ‘peregrinas’ que no se deberían haberse cobrado y que son denunciables ante la Dirección General de Recursos y del Notariado. Si te los incluyen en la minuta, denúncialo.
Para cancelar la hipoteca, con independencia del capital que quede por amortizar, hay una tarifa establecida por ley y no hay que dejar que nos cobren de más, pues será ilegal. Esta supone un total de 55,05 €, que incluye 30,05 € por el trámite de la cancelación más 15,03 € por cada copia autorizada de 5 o más folios, 3,01 € por cada copia simple y 0,15 € por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En cuanto a posibilidad de cambiarse de banco o variar las condiciones del préstamo hipotecario, que incluirá la modificación de las escrituras también será 30,05 euros.
Las escrituras de compraventa y de préstamos hipotecarios de las Viviendas de Protección Oficial (VPO), tienen reducciones del arancel de carácter social. Ocurre lo mismo con todos los documentos que afectan a las Administraciones y empresas públicas.
¿Puedo elegir al notario que quiera?
Existe plena libertad de elección de notario de las partes, aunque en el caso de una compraventa de vivienda, se deja al comprador elegirlo como deferencia ya que será él quien se encargue de pagar sus servicios. En la práctica, suele ser la entidad financiera la que se encarga de seleccionarlo.
¿Quién paga los gastos de la notaría?
El otorgamiento de la escritura, sus copias y el salario del notario por ley lo abona el comprador. El Código Civil distribuye los gastos de notaría de forma que el vendedor pague la versión original de la escritura y el comprador el coste de la primera y sucesivas copias, aunque en la práctica suele ser el comprador el que corre con todos los gastos.
¿Hay que acudir al notario para anular una transacción de vivienda?
Como hemos explicado antes, para hacer una anulación de la hipoteca, se deben modificar las escrituras y por tanto, se necesitan los servicios de un notario, sobre todo, si la compraventa se ha hecho por escritura públicos y no por contrato privado, y si se quiere que la hipoteca desaparezca del Registro de Propiedad y que la hipoteca esté libre de cargas. El banco no está en absoluto obligado a realizar la gestión, esta tarea corresponde al titular de ese préstamo.
¿Debe el notario avisarme de que existe una cláusula suelo?
La validez de muchas hipotecas puede ser anulada si durante la constitución de las mismas o la firma de las escrituras ni el banco ni el notario informaron claramente con transparencia al hipotecado que existía y de en qué consistía una cláusula suelo. Si hubiera una suelo hipotecario o cualquier otra cláusula abusiva, este profesional será el responsable de pedir al banco que la suprima del contrato, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo.
¿Los notarios está obligados a informar sobre el certificado energético?
Ahora que el certificado energético es obligatorio para cualquier piso que se quiera vender o alquilar, el notario también tiene que tener este aspecto en consideración, incluso en los casos en los que ni el comprador ni el vendedor quieran pagar por él. El notario deberá informar a las dos partes sobre la obligatoriedad de pagar y obtener un certificado de eficiencia energética, ya que éste debe constar en la escritura pública. En última instancia, el notario puede inscribir una operación de compraventa de un inmueble si que se aporte el certificado energético, dando las advertencias adecuadas. Pero si se firma una compraventa si éste, más adelante podrá ser considerado nulo.
