Los fondos de inversión inmobiliaria tienen gran protagonismo en el mercado inmobiliario sobre todo en tiempos de crisis. Sus decisiones de compra de inmuebles dependen de las rentabilidades que esperen obtener a largo o corto plazo y sus estrategias de mercado.
¿Qué es un fondo de inversión?
Se constituye como una institución de inversión en valores mobiliarios, inmobiliarios (oficinas, locales, viviendas…) o activos financieros, formada por varios socios llamados por inversores que tienen participaciones, manejados por una sociedad gestora.
¿Qué es un fondo buitre?
Su principal objetivo es comprar activos al precio más reducido posible para que en un periodo de tiempo razonable puedan venderlo a otros inversores y así conseguir altas rentabilidades. Los mercados que eligen suelen estar en estado ‘convaleciente’, y a sus vendedores no les suele quedar más opción que vender con pérdidas antes de hundirse más aún. La mayor parte de ellos tiene la intención de comprar a precios bajos y vender en un periodo de 12 o 24 meses consiguiendo en torno a un 20% de rentabilidad.
Son fondos de capital riesgo que tienen una importante diversificación y compran oportunidades al menos al 25% del precio original, aunque en muchos casos los descuentos son muy superiores al 75%. Después inician una campaña muy agresiva de recobro y si consiguen, por ejemplo, recuperar el 60% de los deudores, han hecho un gran negocio.
¿Por qué les interesa comprar en España?
Este tipo de fondos oportunistas ven en nuestro país un lugar propicio para hacer negocio por su mayor seguridad, precios atractivos y liquidez para invertir. En un momento en que los precios de venta de la vivienda están bajando más que los alquileres, apostar por comprar pisos aparece como una sugerente oportunidad.
¿Qué tipos de fondos hay?
Los grupos de inversores en función de cada estrategia se dividen en tres grandes tipos:
- Fondos buitre, son los primeros que se presentan en los mercados arrasados por la crisis y son los que empiezan la ‘cadena alimentaria’, desde septiembre de 2012 han ido aumentando. Compran activos muy devaluados asumiendo grandes riesgos a cambio de exigir rentabilidades altas, por encima del mercado, como por ejemplo, del 15% al 20%.
- Fondos value added, aparecieron en 2013 y 2014 con el objetivo de realizar transacciones con una rentabilidad menor que la de los fondos buitre, de un 10%, pero con más planteamiento. Su intención es añadir valor a un inmueble “infrautilizado, obsoleto o vacío”.
- Fondos core fund, son inversores patrimonialistas que invierten en edificios situados en las mejores zonas de las ciudades y ocupados por inquilinos que previsiblemente van a permanecer en los inmuebles durante largos periodos (multinacionales, grandes compañías) y se prevén que no falten a sus pagos nunca. Buscan una rentabilidad menor y pagan más por activos que son muy seguros, son fondos más individuales y más inmobiliarios.
- Fondos core plus, realizan inversiones similares a las de los fondos core, pero tratan de lograr más plusvalía, renegociando contratos de alquiler o buscando mejores inquilinos para los edificios que adquieren.
- Family offices, son más conservadores, un ejemplo es el fondo de inversión de Amancio Ortega, Ponteareas. Buscan comprar los mejores activos con rentas seguras aunque sin rentabilidad muy alta. Cada vez más family offices dedican un porcentaje mayor a operaciones más arriesgadas como la compra de suelo.
¿Son las SOCIMI un fondo de inversión?
Las SOCIMI son entidades, similares a los REITs estadounidenses, que actúan de vehículos donde los fondos de inversión pueden volcar capital para que se destine a la compra de inmuebles destinados a ponerse en alquiler o participaciones de otras sociedades. Su ventaja fiscal respecto a los fondos de inversión es que se tributa ante Hacienda por los dividendos de beneficio obtenidos por los socios. Tributan a un tipo especial del 0% en el Impuesto de Sociedades y disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y en el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) para las ganancias patrimoniales.
¿Qué tipo de activos inmobiliarios están interesados en comprar?
Los 4 activos que más se comercializan:
- Los activos patrimoniales, que son los que más han despertado el apetito inversor, formado por hoteles, oficinas, centros comerciales… cuyo valor varía mucho en función de la localización.
- Los suelos son el mayor problema. Hay grandes bolsas de suelo para desarrollar y suelen necesitar mucha inversión y hay que pensar muy bien la inversión antes de construir en ellos. A partir de 2014 se pondrán en marcha muchas promociones, de distinta forma que en Sanchinarro, más pequeñas y con demanda real y el precio adecuado.
- Las obras en curso, algunas son de difícil salida y la solución por escasez de demanda y difícil acceso a la financiación. Dependiendo de la financiación se pondrán en marcha cosas que tengan sentido.
- El stock de vivienda residencial. Calculamos que hay unas 700.000 viviendas en stock de obra nueva y otras 700.000 unidades de casas usadas. Esa vivienda nueva en stock se divide en tres tipos:
- I) Stock de 1ª residencia localizada en grandes capitales y grandes municipios que supone 1/3 de estas 700.000 unidades. Se absorbe con moderada facilidad si se ponen los precios ajustados.
- II) Stock de vivienda deslocalizada es complicado de absorber, tienen una demanda menor y en localizaciones complejas.
- III) Stock de 2ª residencia, hay de todo: en 1ª línea de playa es más fácil de vender, pero sí tienen apetito inversor de extranjeros en el mercado minorista.
¿Por qué les interesa comprar hipotecas con impago?
A los fondos les interesa comprar créditos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles o sin ella, a entidades bancarias, porque pueden adquirirlos con grandes descuentos sobre su valor y luego aplicar ejecuciones hipotecarias y más tarde hacerse con las viviendas a un precio reducido. Es una oportunidad de negocio en tiempos de crisis.
¿Qué hago si mi hipoteca pasa a ser de un fondo buitre?
Si el cliente suele cumplir con los pagos de la cuota hipotecaria, apenas notará la diferencia, ya que la gestión de estas hipotecas suele ser subcontratada por el banco a la misma entidad catalana. Por tanto, el hipotecado podrá seguir acudiendo a la sucursal de su banco habitual a seguir tratando con su mismo comercial bancario.
En el caso de que el cliente cometa algún impago, el fondo de inversión no intentará refinanciar la deuda, como suelen hacer las entidades bancarias con pisos en sus balances, sino que intentará comprarlo al menor precio posible en la subasta posterior a la ejecución hipotecaria.
La forma en que operan estos fondos es ponerse en contacto con el deudor y ofrecerle dos soluciones: dación en pago o una quita. Con la dación en pago el hipotecado entrega las llaves del inmueble y consigue el objetivo perseguido que no es otro que el de saldar su deuda.
¿Cómo se puede recuperar la vivienda de un fondo buitre?
La persona que tiene la hipoteca tiene 9 días para ejercer el Derecho de Retracto que recoge el artículo 1535 del Código Civil. Según este artículo, el deudor puede volver a comprar su deuda por el mismo valor por el que la compró el fondo buitre. Esto quiere decir que, según este derecho, si el fondo ha pagado el 5% de su hipoteca como precio de la misma, pongamos que de 100.000 euros ha pagado 5.000, la persona afectada tiene derecho a recomprar al fondo esa deuda por esos 5.000 euros.
