El tipo de interés de una hipoteca depende mucho del diferencial que se contrate. La forma de calcularlo, de negociar una rebaja, o la influencia que tiene sobre él la cláusula suelo son aspectos necesarios que hay que saber antes de contratar un préstamo hipotecario. ¿Quieres saber más? Consulta este manual.
¿Qué es el diferencial de la hipoteca?
Es el porcentaje añadido que se suma al índice de referencia (Euríbor, IRPH, Líbor…) del tipo de interés de nuestra cuota hipotecaria pactado en el contrato hipotecario. Normalmente, es la parte más eleva el coste de la mensualidad. Es realmente el margen fijo de beneficios que se lleva la entidad bancaria, independientemente de las fluctuaciones del Euríbor y los mercados financieros.
Los bancos calculan este porcentaje tras analizar los costes operativos que les supondrán las futuras firmas de los préstamos y el riesgo de impago de los posibles titulares de esas hipotecas.
¿Cómo se calcula el diferencial?
Si hemos contratado una hipoteca referenciada al Euríbor + 1,89%, el diferencial se refiere al 1,89%. Si el Euríbor está en el 0,50%, pagaremos por nuestra hipoteca la suma de 0,50% + 1,89% = 2,39%.
Con un préstamo hipotecario de 100.000 euros a 30 años de plazo de amortización y un tipo de interés de 2,39%, la cuota mensual a pagar sería de 389,43 euros. Si a este préstamo subiéramos el diferencial al 3%, el nuevo tipo de interés sería de 3,5% y la cuota mensual se encarecería a 449,04 euros. Por tanto se aprecia que juega una parte importante en el precio de la hipoteca.
Se pueda calcular de una forma muy sencilla a través de un simulador hipotecario online, e incluso, por el que ofrece la página del Banco de España.
¿Un diferencial bajo garantiza una hipoteca barata?
La respuesta es no. Un porcentaje del diferencial bajo no siempre significa contratar una hipoteca barata. Por eso, debes tener en cuenta estos factores que influirán en el coste total del préstamo:
- Se debe calcular la Tasa Anual Equivalente (TAE), que es coste real anual del préstamo que incluye las comisiones y gastos añadidos que hay que pagar durante el plazo de vida de la hipoteca, que se le suma al interés nominal. Para ello conviene realizar una simulación real de cuál sería la cuota hipotecaria del préstamo.
- Puede existir cláusula suelo y swaps hipotecarios en el contrato que pondrán un límite mínimo que impedirán beneficiarse al hipotecado de las bajadas del Euríbor y alterará el carácter variable del tipo de interés.
- El número de productos vinculados que son obligatorios de contratarse para que el banco le conceda el préstamo hipotecario: seguros de hogar, seguro de vida, seguros de protección de pago, pago anual de tarjeta de crédito y débito, plan de pensiones, etc. El pago en prima única de entrada de estos productos puede encarecerte el precio final del crédito.
¿De qué depende que los diferenciales estén altos?
Las entidades financieras suben los diferenciales ofertados en sus hipotecados para encarecer la prestación de financiación a los particulares. En casos de crisis y desconfianza en los mercados financieros, a los bancos les cuesta más obtener préstamos de dinero de otros bancos europeos, por eso, toman más precauciones para prestar a particulares o empresas y suben los diferenciales, entre otras cosas, como obligar a la contratación de más productos vinculados. De esta manera, intentan evitar más riesgo elevando su coste ante la posible morosidad hipotecaria. Asimismo, también están intentando conseguir liquidez de los particulares.
Otra razón para elevarlos es que los tipos de referencia europeos, como el Euríbor que es el más utilizado en España, esté bajos y ronden una tasa del 0,50% por ejemplo. Los bancos se ven obligados a subir los diferenciales para seguir obteniendo el mismo margen de beneficios.
¿De qué depende que los diferenciales estén bajos?
Cuando hay diferenciales bajos, los bancos tienen liquidez para prestar y rentabilizarla, normalmente procedente de los mercados financieros europeos. El principal interés que tienen los bancos es captar capital de los particulares, por eso, la principal forma de atraer las inversiones en vivienda es ofertan las hipotecas a diferenciales bajos.
¿Qué es una hipoteca bonificada?
Las hipotecas bonificadas son préstamos hipotecarios que permiten reducir el diferencial de la hipoteca dependiendo del número de productos vinculados que se contraten con la entidad. Normalmente, suele ser un alto número de vinculaciones: seguros, plan de ahorro, tarjetas, etc. pero también te ofrecen la posibilidad de contratar unos sí otros no.
Normalmente, si se contratan todos los productos que ofrece se suele rebajar el diferencial en más de 0,50 puntos. Aunque el tipo de interés resultante puede resultar tentador, hay que calcular si la contratación de todos ellos no implicará el pago de una prima aumente considerablemente el coste final de la hipoteca. Hay que calcular si no nos saldría más económico pagar un tipo de interés más alto todos los meses, ya que muchos de estas vinculaciones pueden ser productos caros e innecesarios.
No obstante, al cabo de un año, la entidad ofrece la posibilidad de cancelar alguno de los productos asociados al préstamo. Pero por cada supresión, subirá puntos el diferencial y encarecerá la cuota mensual.
¿Hay alguna forma de negociar una rebaja en el diferencial?
El diferencial es precisamente la parte de la hipoteca que se puede y se debe negociar. Para ello, lo más importante es en primer lugar presentar toda información que acredite que posees una sólida posición financiera y laboral, destacando los años que llevas como un cliente fidelizado. Un cliente solvente tendrá más posibilidades de reducirlo que otro que aporte menos garantías.
Por otro lado, intenta hablar y entablar la negociación directamente con el director de la sucursal bancaria, ya que tendrá más capacidad de maniobra para cambiar y mejorar las condiciones del préstamo.
Si aportamos muchos ahorros, tenemos un contrato muy estable y estamos dispuestos a vincular todo nuestro negocio con la entidad, podremos negociar el diferencial a la baja. Las posibilidades que te puede ofrecer el banco son contratar más productos vinculados para aplicar rebajas en el diferencial, pero existen más opciones, como por ejemplo, acceder a contratar otros productos con el banco que no tengan nada que ver la con la hipoteca. Otra posibilidad es presentar garantías adicionales: como un buen avalista. Otra de las mejores ‘armas’ de comunicar a la entidad que estás barajando la posibilidad de cambiarte de banco o que otras ofertas hipotecarias te ofrecen mejores condiciones, poniendo las ofertas vinculantes encima de la mesa.
No obstante, una bajada del mismo no asegura una hipoteca barata, ya que hay que conseguir una buena Tasa Anual Equivalente (TAE), con bajas comisiones, para rebajar la hipoteca realmente. La clave es que debe producirse antes de la firma de la hipoteca, no después.
¿En qué influye una cláusula suelo en el diferencial?
Las cláusulas suelo establece un tipo de interés mínimo que el cliente tendrá que pagar pese a que éste se rebaje con las bajadas del Euríbor, el índice de referencia más utilizado en las hipotecas en España. Por tanto, la existencia de una cláusula suelo en una hipoteca neutraliza los beneficios que puede obtener un hipotecado con un diferencial bajo.
